– Mniej wiÄ™cej 60 proc. polskich gospodarstw domowych nie stać na zakup mieszkania ani na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych na warunkach rynkowych – mówi Magdalena Ruszkowska-CieÅ›lak, prezeska zarzÄ…du Fundacji Habitat for Humanity Poland. RozwiÄ…zaniem dla tej grupy jest najem spoÅ‚eczny wspierany przez spoÅ‚eczne agencje najmu. Mimo że w ubiegÅ‚ym roku przyjÄ™te zostaÅ‚y rozwiÄ…zania prawne w tym zakresie, rynek wciąż rozwija siÄ™ zbyt wolno. SzansÄ… na jego przyspieszenie może być unijny program Fala Renowacji i zagospodarowanie pustostanów na cele mieszkaniowe.
Boom na rynku mieszkaniowym trwa. W 2019 roku oddano do użytku 207,5 tys. mieszkaÅ„, w 2020 roku – pomimo pandemii – ok. 222 tys., a ubiegÅ‚y rok pewnie okaże siÄ™ pod tym wzglÄ™dem rekordowy, osiÄ…gajÄ…c puÅ‚ap 230 tys. W okresie styczeÅ„–listopad 2021 roku rozpoczÄ™to budowÄ™ 260,1 tys. mieszkaÅ„, co jest wynikiem o jednÄ… czwartÄ… lepszym niż przed rokiem. Jeszcze wyższy wzrost (o 27,5 proc.) zanotowaÅ‚a liczba mieszkaÅ„, na których budowÄ™ wydano pozwolenia lub na które dokonano zgÅ‚oszenia budowy. Nie oznacza to jednak, że mieszkania w Polsce sÄ… dostÄ™pne od rÄ™ki. WedÅ‚ug analiz Deloitte’a w przeliczeniu na 1000 mieszkaÅ„ców wskaźnik istniejÄ…cych mieszkaÅ„ wynosi 393, podczas gdy unijna Å›rednia to 463. Drugi poważny problem wpÅ‚ywajÄ…cy na dostÄ™pność lokali na rynku to rosnÄ…ce ceny. Eksperci HRE Investments szacujÄ…, że w ubiegÅ‚ym roku wzrosÅ‚y o co najmniej 10 proc. w ujÄ™ciu rocznym, a ten rok ma przynieść dalsze podwyżki.
– AlternatywÄ… dla drogiego rynku komercyjnego, czy to mieszkaÅ„ na wÅ‚asność, czy na wynajem, byÅ‚by najem spoÅ‚eczny. UzupeÅ‚niaÅ‚by w pewnym sensie ofertÄ™ dla osób, które potrzebujÄ… zamieszkać samodzielnie – mówi agencji Newseria Biznes Magdalena Ruszkowska-CieÅ›lak. – Najem spoÅ‚eczny może być oparty na komercyjnym zasobie mieszkaniowym, jeżeli doÅ‚ożymy do niego instrument zwany dopÅ‚atÄ…. Wówczas czynsz może być niższy niż rynkowy i może zaspokajać kolejne segmenty gospodarstw domowych potrzebujÄ…cych zamieszkać na swoim, czyli posiadać stabilny, dÅ‚ugoterminowy najem lub tytuÅ‚ do lokalu, który sprawia, że czujemy siÄ™ bezpiecznie w zamieszkiwanym miejscu.
Jak przyznaje, rynek najmu społecznego w Polsce się rozwija, ale tempo tego rozwoju jest zbyt wolne.
– Najem spoÅ‚eczny w Polsce to caÅ‚y szereg programów, które wykorzystujÄ… najczęściej gminy, spóÅ‚ki gminne, towarzystwa budownictwa spoÅ‚ecznego, a ostatnio SIM-y, czyli spoÅ‚eczne inicjatywy mieszkaniowe. SÄ… to zasoby budowane z dopÅ‚atÄ… ze Å›rodków publicznych, dziÄ™ki czemu sÄ… one taÅ„sze. Mowa tutaj o mieszkaniach w TBS-ach dla trochÄ™ bardziej zamożnych lokatorów, gdzie jest potrzebne wniesienie wkÅ‚adu wÅ‚asnego, albo mieszkaniach komunalnych czy lokalach mieszkalnych w spoÅ‚ecznych agencjach najmu. W nich również ustawodawca od lipca przewidziaÅ‚ dopÅ‚aty do czynszu dla osób, które sÄ… w trudniejszej sytuacji materialnej – zauważa prezeska Habitat for Poland.
Fundacja w 2017 roku rozpoczęła prowadzenie SpoÅ‚ecznej Agencji Najmu Habitat Poland, poÅ›redniczÄ…c miÄ™dzy wÅ‚aÅ›cicielami mieszkaÅ„ a najemcami w caÅ‚ym procesie wynajmu. W lipcu 2021 roku, po wejÅ›ciu w życie przepisów regulujÄ…cych dziaÅ‚anie spoÅ‚ecznych agencji najmu, inicjatywa ta zostaÅ‚a przemianowana na Program Najmu SpoÅ‚ecznego. Jego dziaÅ‚ania sÄ… nakierowane na poprawÄ™ dostÄ™pu do mieszkaÅ„ przystÄ™pnych cenowo dla różnych grup odbiorców, którzy nie sÄ… w stanie udźwignąć kosztów najmu na zasadach rynkowych. Jak ocenia prezeska fundacji, spoÅ‚eczne agencje najmu mogÄ… uzupeÅ‚nić ofertÄ™ samorzÄ…dów zwiÄ…zanÄ… z dostÄ™pnym cenowo najmem.
– Od niedawna samorzÄ…dy majÄ… możliwość uzupeÅ‚nienia swojej oferty dostÄ™pnego cenowo najmu o mieszkania pozyskane w ramach spoÅ‚ecznych agencji najmu. PozwalajÄ… one pozyskać istniejÄ…cy już zasób, a zatem nie dobudowywać nowego, jeżeli nie ma takich możliwoÅ›ci, albo przeksztaÅ‚cać zasób wydzierżawiony od instytucjonalnych bÄ…dź prywatnych wÅ‚aÅ›cicieli wÅ‚aÅ›nie w sieć takich mieszkaÅ„, które z dopÅ‚atÄ… do czynszu można wynająć czÅ‚onkom wspólnoty samorzÄ…dowej, czyli po prostu mieszkaÅ„com – wyjaÅ›nia Magdalena Ruszkowska-CieÅ›lak.
Uregulowane prawnie spoÅ‚eczne agencje najmu sÄ… elastycznym rozwiÄ…zaniem, które może sÅ‚użyć m.in. wsparciu osób z tzw. luki czynszowej. SÄ… to osoby, których dochody sÄ… zbyt wysokie, by starać siÄ™ o najem mieszkania z mieszkaniowego zasobu gminy, a zbyt niskie na wynajem na rynku komercyjnym. JednoczeÅ›nie SAN, przy odpowiednim zakresie dodatkowych usÅ‚ug, może sÅ‚użyć grupom osób zagrożonych wykluczeniem, np. seniorom czy cudzoziemcom.
Zgodnie z ustawÄ… SAN-y to podmioty specjalizujÄ…ce siÄ™ w pozyskiwaniu mieszkaÅ„ na rynku, gÅ‚ównie od osób fizycznych. OferujÄ…c dÅ‚ugoletniÄ… dzierżawÄ™ z gwarancjÄ… czynszu, bÄ™dÄ… mogÅ‚y wynegocjować obniżenie jego stawki, nawet o 20 proc., jak wskazujÄ… doÅ›wiadczenia zagraniczne. DodatkowÄ… zachÄ™tÄ… dla wÅ‚aÅ›cicieli do wydzierżawiania lokali agencjom sÄ… zaproponowane w ustawie zwolnienia podatkowe, w tym zwolnienie z podatku VAT.
KorzyÅ›ci odnoszÄ… przede wszystkim osoby w trudniejszej sytuacji finansowej i życiowej, również takie, które wychodzÄ… z kryzysu bezdomnoÅ›ci. Z kolei wÅ‚aÅ›cicielom mieszkaÅ„ program gwarantuje sprawny i bezpieczny proces wynajmu. KluczowÄ… rolÄ™ odgrywajÄ… tu bowiem specjaliÅ›ci ds. najmu spoÅ‚ecznego, którzy utrzymujÄ… bezpoÅ›redni, indywidualny kontakt z każdym z klientów i opiekujÄ… siÄ™ mieszkaniami. To o tyle istotne, że rynek najmu bardzo ucierpiaÅ‚ w czasie pandemii ze wzglÄ™du na zmniejszone zainteresowanie mieszkaniami. Jak podkreÅ›la ekspertka, spoÅ‚eczny najem to również szersze lokalne korzyÅ›ci – tego typu wsparcie może być bowiem sposobem, by zatrzymać proces wyludniania siÄ™ niektórych gmin.
– Bardzo liczymy na to, że najem spoÅ‚eczny bÄ™dzie miaÅ‚ możliwość rozwiniÄ™cia siÄ™ w Polsce. W tej chwili trwa aktualizacja krajowych polityk miejskich, które również uwzglÄ™dniajÄ… rozwój najmu spoÅ‚ecznego. Jest to o tyle istotne, że w Å›wietle szacunków mniej wiÄ™cej 60 proc. polskich gospodarstw domowych nie stać na zakup mieszkania ani na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych w warunkach rynkowych – podkreÅ›la prezeska Fundacji Habitat for Humanity Poland.
Szansą na przyspieszenie rozwoju tego rynku może się okazać unijny program Fala Renowacji.
– W gminach, gdzie nie ma planów dobudowy zasobów mieszkaniowych dostÄ™pnych cenowo albo nie ma na to Å›rodków, można pomyÅ›leć o remontach pustostanów czy budynków, które można przeksztaÅ‚cić na cele mieszkaniowe. BÄ™dzie to możliwe m.in. za pomocÄ… Å›rodków z programu Renovation Wave. To sÄ… Å›rodki unijne, które niebawem w Polsce również bÄ™dÄ… dostÄ™pne – informuje Magdalena Ruszkowska-CieÅ›lak.
Fundacja w ubiegÅ‚ym roku przygotowaÅ‚a raport na temat pustostanów mieszkaniowych i tych, które nadajÄ… siÄ™ do przeksztaÅ‚cenia do celów mieszkaniowych. Wynika z niego, że dziÅ› puste i zaniedbane nieruchomoÅ›ci sÄ… coraz częściej postrzegane jako problem: wizerunkowy dla miejscowoÅ›ci, zwiÄ…zany z bezpieczeÅ„stwem dla mieszkaÅ„ców oraz jako zaniedbanie dziedzictwa kulturowego danego miejsca. W wielu z tych miejsc wystÄ™puje tzw. luka remontowa – nieruchomoÅ›ci sÄ… w zÅ‚ym stanie technicznym wymagajÄ…cym dÅ‚ugotrwaÅ‚ych procedur remontowych i bardzo dużych nakÅ‚adów finansowych. Innym problemem sÄ… kwestie wÅ‚aÅ›cicielskie: roszczenia lub trwajÄ…ce procesy identyfikacji aktualnego wÅ‚aÅ›ciciela.
PrzedsiÄ™wziÄ™cia polegajÄ…ce na przywracaniu nieruchomoÅ›ci do użytkowania, w szczególnoÅ›ci na potrzeby mieszkaniowe niezamożnych gospodarstw domowych, a także tworzenie mieszkaÅ„ chronionych i wspomaganych, sÄ… już spotykane, ale wciąż w maÅ‚ej skali. W niektórych gminach pojawiajÄ… siÄ™ inicjatywy dążące do zagospodarowania bardzo trudnych nieruchomoÅ›ci, np. poprzemysÅ‚owych, zabytkowych, po dawnych szpitalach, szkoÅ‚ach i innych budynkach użytecznoÅ›ci publicznej. Eksperci fundacji wskazujÄ…, że niezbÄ™dne jest umożliwienie pozyskiwania stabilnego finansowania takich adaptacji przez gminy i inne instytucje, tym bardziej że nastawienie lokalnych spoÅ‚ecznoÅ›ci do takich inwestycji jest przychylne. Fundacja postuluje także rozszerzenie możliwoÅ›ci wÅ‚Ä…czenia do tych przedsiÄ™wzięć również innych partnerów, w tym biznesu.