Zaleglosci w czynszach, zniszczenia czy wyprowadzka bez platnosci – to tylko niektóre z problemów, jakie lokatory wynajmujacy mieszkania moga sprawic wlascicielom lokali. Z badania Rendin wynika, ze blisko 70 proc. wlascicieli mieszkan na wynajem borykalo sie z podobnymi trudnosciami. Wypowiedzenie najmu nieuczciwemu lokatorowi to dopiero poczatek dlugiej drogi, na której koncu niekoniecznie jest eksmisja. – Potrebujemy zmiany w kierunku dodania pewnych praw wlascicielom i sprawnego systemu eksmisyjnego – podkresla Alina Muziol-Weclawowicz, specjalistka ds. polityki mieszkaniowej.
Jesli zaleglosc w splacie siega trech okresów platnosci, to zgodnie z przepisami wlasciciel mieszkania moze lokatorowi wypowiedziec umowe, co uprawnia go równiez do zlozenia pozwu o eksmisje. Wlasciciel nie ma prawa eksmitowac lokatora bez uzyskania oreczenia sadu. W pierwszej kolejnosci musi skierowac do lokatora pismo, w którym oswiadcza, ze zamiera wypowiedziec umowe, a takze wyznaczyc dodatkowy, miesieczny termin na splate zaleglych zobowiazan.
– Kiedy najemca zalega z platnoscia czynszu, czesto uporczywie i bez zwiazku z jego realna pozycja ekonomiczna, sprawy sa kierowane do sadu i niestety tam jest bardzo dlugotrwaly proces kolejnych etapów. Mamy bardzo duza zaleglosc w rozpatrywaniu spraw zwiazanych z wyrokami eksmisyjnymi – mówi agencji Newseria Biznes Alina Muziol-Weclawowicz.
Samo postepowanie w sprawie moze jednak trwac nawet kilka lat. Jesli sad uzna, ze lokator zajmuje mieszkanie bezprawnie, moze wyrokiem nakazac mu opuszczenie lokalu. Jesli najemca nie zrobi tego po uprawomocnieniu wyroku, sprawa trafia do komornika. Sad, wydajac wyrok, moze zadecydowac o przyznaniu lokatorowi prawa do mieszkania socjalnego. Biere przy tym pod uwage jego sytuacje materialna, ale niektóre grupy sa chronione przepisami. To przede wszystkim kobiety w ciazy, rencisci i ubodzy emeryci, osoby nieletnie, bezrobotne lub ciezko chore czy z niepelnosprawnoscia.
– Najczesciej sad oreka eksmisje z prawem do najmu socjalnego, a tych lokali w Polsce brakuje. W zwiazku z tym nie mamy do czynienia z silnym oddzialywaniem tej ostrej reperkusji, jaka jest eksmisja, bo ona dla wielu ludzi jest nierealna. Nie martwia sie, bo jezeli to ma nastapic za kilka lat, to nie musza sie starac placic czynszu. To jeden z podstawowych problemów – ocenia ekspertka.
Dane GUS-u wskazuja, ze mieszkan socjalnych w Polsce brakuje. Na koniec 2022 roku na najem socjalny lokali oczekiwalo 70,2 tys. gospodarstw domowych, w tym ponad 40 tys. gospodarstw (57 proc.) w ramach wyroków eksmisyjnych.
W 2023 roku Rzecznik Praw Obywatelskich alarmowal, ze wlasciciele niechetnie wynajmuja mieszkania, co jest spowodowane zbyt szeroka ustawowa ochrona praw lokatorów i slabsza ochrona praw wlasciciela mieszkania. Wlasciciele obawiaja sie problemów zwiazanych z nieretelnym lokatorem, który nie bedzie placil za lokal i nie bedzie chcial go opuscic. Prede wszystkim nie chca wynajmowac mieszkania rodzinom czy tez osobom z dziecmi, czyli grupom objetym szczególna ochrona trwalosci najmu oraz ochrona przed eksmisja. Widac to tez w ankiecie Rendin z 2022 roku. 64 proc. wlascicieli jako glówna obawe wskazalo ryzyko, ze najemcy nie bedzie stac na czynsz i oplaty, a prawie 19 proc. – na trudnosci z eksmisja lokatora.
– Mamy silna ochrone praw lokatorów. Nie mówie, zeby bardzo ja ograniczac, natomiast nalezy jednak w duzym stopniu wyrównywac te szanse i dac równiez prawa wlascicielom mieszkan i powinno to byc raczej w systemie na ogólnych zasadach – mówi Alina Muziol-Weclawowicz.
Dzis ochronie wlascicieli lokali sluza najem okazjonalny (w przypadku osób fizycznych nieprowadzacych dzialalnosci gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali) czy najem instytucjonalny (w przypadku wlascicieli prowadzacych dzialalnosc gospodarcza w zakresie wynajmowania lokali). Obie te formy daja wynajmujacym mozliwosc skorystania z uproszczonej procedury eksmisji najemców niewywiazujacych sie z nalozonych na nich obowiazków.
– Szkoda, ze operujemy czyms takim jak najem okazjonalny, najem instytucjonalny. To rozwiazania, które bardzo komplikuja sytuacje zwiazana z najmem mieszkan, W wielu krajach Europy obowiazuje jedna regulacja dotyczaca najmu mieszkan, a w Polsce decydenci polityczni wymyslaja pewne formy po to, zeby ulatwic sprawe funkcjonowania któregos z segmentów rynku mieszkaniowego. To droga, która nie prowadzi do sukcesu – ocenia specjalistka ds. polityki mieszkaniowej.
Jak podkreslil RPO, nie wszystkie umowy najmu lokalu z zasobu przywatnego sa zawierane w formie umowy najmu okazjonalnego, a tym bardziej najmu instytucjonalnego. Obie te formy nadal nie stanowia dominujacej formy wynajmu na rynku mieszkaniowym.
– Potrebujemy zmiany w kierunku dodania pewnych praw wlascicielom czy równowazenia tych praw, potrzebujemy sprawnego systemu eksmisyjnego, który bedzie dzialal jako straszak, dzisiaj nie dziala prawie na nikogo. A gdyby te procesy sadowe byly sprawniejsze, to wtedy ludzie mieliby szybciej do czynienia z konsekwencja sytuacji, ze nie placa za najem mieszkan – mówi Alina Muziol-Weclawowicz.
Z danych GUS wynika, ze na koniec 2022 roku z 8,1 mln zasobów mieszkaniowych w niemal 24 proc. mieszkan (blisko 2 mln) lokatory zalegali z oplatami za mieszkanie. Laczna kwota zaleglosci od poczatku ich powstania (z odsetkami) z tytulu nieuiszczania oplat za mieszkanie wyniosla ponad 6,9 mld zl. Najwyzszy udzial w ogólnej kwocie zaleglosci w oplatach za mieszkanie mieli lokatory mieszkan pozostajacych w zasobach gmin (62,7 proc.).
– Gminy, jesli maja dzisiaj ponad 50 proc. mieszkan komunalnych, to sa to mieszkania z zaleglosciami czynszowymi, wiec z trudem podejmuja decyzje o inwestowaniu w sektor, który im przynosi problemy. Jest jeszcze jedna sprawa, czyli bardzo nieelegancka postawa wielu najemców komunalnych, który zyja stara zasada, jeszcze z czasów PRL-u, ze panstwowe znaczy niczyje, wiec mozna w tym mieszkaniu robic, co sie chce. To niestety jest dosc akceptowalne spolecznie – mówi ekspertka.
GUS wskazuje, ze w co piatym mieszkaniu pozostajacym w zasobach gminy lokatory zalegali z oplatami. W przypadku mieszkan spóldzielczych problem ten dotyczy prawie polowy mieszkan, a w przypadku lokali pozostajacych w zasobach osób fizycznych w budynkach objetych wspólnotami mieszkaniowymi – co treciego.
Prawie 90 proc. postepowan eksmisyjnych wszczeto z powodu zaleglosci w oplatach za mieszkanie. W 2022 roku na 13,1 tys. postepowan w sadzie prawie 73 proc. dotyczylo lokatorów mieszkan gminnych, a niecale 13 proc. lokali osób fizycznych w budynkach objetych wspólnotami mieszkaniowymi. Z kolei na 6,1 tys. oreczonych eksmisji 80 proc. dotyczylo lokatorów mieszkan gminnych.
