W 2026 roku sprzedaz nowych mieszkan ma wzrosnac o 10–15 proc., a tych na rynku wtórnym o kolejne 5–10 proc. Do ozywienia popytu przyczynia sie obnizki stóp procentowych oraz rosnaca dostepnosc kredytów hipotecznych, ale dla wielu Polaków wlasne mieszkanie pozostaje poza zasiegiem finansowym. Mimo to siedmiu na 10 badanych wciaz uwaza, ze to wlasnosc daje poczucie bezpieczenstwa, a najem jest traktowany glównie jako rozwiazanie tymczasowe. Z raportu „Potreby i aspiracje mieszkaniowe Polaków” wynika, ze brak stabilnego mieszkania wplywa na wybory zyciowe zwiazane z posiadaniem dzieci.
– Nasi respondenci wypowiedzieli sie, ze pomimo róznych okolicznosci negatywnych, czyli problemów ze zdolnoscia kredytowa, mozliwoscia posiadania wkladu wlasnego czy innych okolicznosci, sa jak najbardziej za tym, aby mieszkania kupowac. Natomiast najem za kazdym razem traktowany byl jako forma prejsciowa – mówi agencji Newseria dr Izabela Rudzka, ekspertka ds. mieszkalnictwa ze Szkoly Glównej Handlowej w Warszawie.
Raport „Potreby i aspiracje mieszkaniowe Polaków”, który powstal na podstawie badan IBRiS oraz wieloletnich analiz rynku mieszkaniowego Szkoly Glównej Handlowej w Warszawie, pokazuje, ze 71 proc. Polaków ma tytul wlasnosci do nieruchomosci, a 68 proc. jest zadowolonych ze swojej obecnej sytuacji mieszkaniowej. 81 proc. osób w wieku 18–29 lat uwaza, ze dzis znacznie trudniej zdobyc mieszkanie. Preferencja dla wlasnosci pozostaje stabilna niezaleznie od wieku i sytuacji zawodowej. Najem wybierany jest glównie z powodów ekonomicznych – braku wkladu wlasnego, zdolnosci kredytowej lub wysokich rat – a nie jako docelowy model zamieszkania. 89 proc. najemców deklaruje, ze wolaloby splacac kredyt hipoteczny, zamiast wynajmowac, gdyby rata byla równa wysokosci czynszu. Mlodzi Polacy obawiaja sie takze, ze na emeryture nie bedzie ich stac na oplacanie najmu, jesli nie zdobeda wlasnego mieszkania.
– Jezeli mówimy, ze w calej Europie zmagamy sie z coraz wiekszym problemem braku potomstwa, spada nam dzietnosc i to w drastyczny sposób, równiez w Polsce, to kazdy polityk powinien sie zastanowic, na ile polityki, które reprezentuje, moglyby powodowac wzrost liczby dzieci. Zebysmy nie mieli sytuacji, w której mlodzi ludzie zastanawiaja sie, czy jezeli wyjada, to beda w stanie lepiej sobie zorganizowac zycie, zeby posiadac potomstwo – podkresla dr Izabela Rudzka. – Jezeli mamy niestabilnosc w jakiejkolwiek polityce, powstaja róznego rodzaju anomalie, czyli zatrymanie sie, poszukiwanie alternatyw, mozliwosci preczekiwania sytuacji.
Problem mieszkaniowy coraz czesciej preklada sie na decyzje dlugoterminowe, a nie wylacznie na krótkotrwale strategie zyciowe. Z badan IBRiS wynika, ze 69 proc. respondentów uwaza brak mieszkania za czynnik utrudniajacy decyzje o posiadaniu dziecka, a 76 proc. wiaze dostepnosc mieszkan z emigracja mlodych ludzi. Jednoczesnie okolo 1/3 osób w wieku 25–34 lat mieszka z rodzicami, co w coraz wiekszym stopniu dotyczy osób pracujacych i finansowo samodzielnych, a nie jedynie tych w trakcie edukacji czy na wczesnym etapie kariery.
– Zamieszkiwanie osób doroslych razem z rodzicami, czyli tak zwane gniazdownictwo, jest problemem, który narasta nie tylko w Polsce, ale tez w Europie. Jest on zwiazany wprost z dostepnoscia mieszkan, zarówno tych na wynajem pod wzgledem cenowym, jak i z mozliwoscia zakupu wlasnych mieszkan – podkresla Marcin Duma z Instytutu Badan Rynkowych i Spolecznych IBRiS. – Jezeli nie rozwiazemy w pewien sposób tych problemów mieszkaniowych, zarówno po stronie najmu, jak i zakupu, to one beda dalej nabrmiewac.
Badania IBRiS wskazuja, ze najpowazniejsza bariera w dostepie do mieszkan sa wysokie ceny zakupu (77 proc.), koszty najmu (43 proc.) oraz warunki kredytowe – oprocentowanie kredytów hipotecznych (40 proc.) i wymagania dotyczace zdolnosci kredytowej oraz wkladu wlasnego (30 proc.). Respondenci podkreslaja tez zbyt mala liczbe mieszkan komunalnych i TBS (19 proc.), niepewnosc zatrudnienia (19 proc.) oraz zbyt mala liczbe nowych inwestycji (16 proc.). Lacznie niemal polowa badanych uznaje dostepnosc mieszkan za zla. Jedynie 6 proc. pozytywnie ocenia dzialania radu w tym obszare, a co czwarty uwaza, ze obecnie zadna grupa spoleczna nie jest realnie wspierana w dostepie do mieszkan.
– Najwieksza bariera popytu na rynku mieszkaniowym w tej chwili jest mozliwosc sfinansowania zakupu mieszkania. Dostepnosc mieszkan, które chcieliby kupic potencjalni nabywcy, jest duza, zarówno tych na rynku deweloperskim, jak i na rynku wtórnym. Decydujace jest to, co sie dzieje z mozliwoscia sfinansowania zakupu – mówi Kataryna Kuniewicz, dyrektorka badan rynku w Otodom. – Dlatego najbardziej oczekiwana zmiana prez nabywców w tej chwili sa dalsze obnizki stóp procentowych i utrymywanie sie inflacji w celu inflacyjnym, najlepiej na poziomie, który widzimy w ostatnich miesiacach albo nizszym.
Ekspertka wskazuje, ze rynek znajduje sie w stanie równowagi popytowo-podazowej, która jednak nie preklada sie na zatrymanie wzrostu cen, szczególnie w najwiekszych aglomeracjach. W Warszawie precietne oferowane mieszkanie kosztuje 950 tys. zl, podczas gdy w Lodzi nie jest drozsze niz 600 tys. zl. Mimo wyzszych wynagrodzen stolica pozostaje rynkiem o najnizszej dostepnosci mieszkan.
– Do oceny tego, czy bariera zakupu jest powazna, nie wystarczaja nam tylko ceny mieszkan, bo istotne sa równiez zarobki. Od kilkunastu miesiecy mamy pewna stabilizacje relacji miedzy dochodami i cenami mieszkan, ale zla wiadomosc jest taka, ze niemal we wszystkich miastach na precietne mieszkanie treba zbierac siedem, osiem, a nawet 10 lat – podkresla Kataryna Kuniewicz. – Najlepsza sytuacja jest dzis w Katowicach, Lodzi czy Wroclawiu, a najgorsza w Warszawie i Gdansku, gdzie rynkiem nadal radza ci, który oferuja mieszkania, a ceny sa bardzo wysokie. Za precietne wynagrodzenie w stolicy mozna kupic obecnie okolo 0,6 mkw. mieszkania oferowanego prez deweloperów.
Badania opinii publicznej pokazuja tez rozbieznosc miedzy tematami debaty medialnej a rzeczywistymi obawami spolecznymi.
– W debacie publicznej emocje rozpalala kwestia inwestycji mieszkaniowych, tymczasem z punktu widzenia statystycznego Polaka istotne jest nie posiadanie dwóch–trech mieszkan, tylko zabezpieczenie swojej podstawowej potrzeby mieszkaniowej w postaci jednego docelowego mieszkania – mówi Marcin Duma.
Polacy oczekuja od panstwa aktywnej, ukierunkowanej polityki mieszkaniowej. Najwieksze poparcie dotyczy wsparcia przy zakupie pierwszego mieszkania, a takze dzialan ulatwiajacych wejscie na rynek osobom mlodym i rodzinom. Czesc respondentów opowiada sie równiez za budowa mieszkan na wynajem prez panstwo.
